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Le dispositif « Logement Locatif Intermédiaire » (LLI)

Le dispositif « Logement Locatif Intermédiaire » (LLI) a été mis en place afin d’encourager l’investissement locatif dans le secteur intermédiaire. D’abord réservé aux investisseurs institutionnels, ce régime est désormais accessible aux particuliers.

Cet article présente les conditions d’accès et les principaux avantages fiscaux de ce régime.

Conditions d’éligibilité

A.  Obligation d’investir via une société

Le dispositif « LLI » a été élargi par la loi de finances pour 2024 à tous les investisseurs personnes morales. Désormais, les particuliers peuvent bénéficier de ce dispositif, à condition d’investir par l’intermédiaire d’une société. Dans ce cadre, les particuliers ne sont pas directement propriétaires du bien, mais sont associés de la société qui réalise l’investissement.

La loi n’impose aucune forme juridique particulière pour réaliser l’investissement : il peut s’agir d’une société civile (comme une SCI) ou d’une société commerciale (telle qu’une SARL ou une SAS).

Dans la plupart des cas, il faut obligatoirement 2 associés pour constituer la société.

Par ailleurs, la constitution d’une société s’accompagne de diverses obligations spécifiques : immatriculation au RCS, tenue d’une comptabilité et des assemblées générales, réalisation de déclarations fiscales, etc.

Comment choisir entre la SCI et la SARL de famille ?

Choix de la forme juridique

La SCI et la SARL de famille sont les structures les plus courantes pour réaliser un investissement « LLI ».

Le choix de l’une ou l’autre de ces sociétés dépendra notamment du type de location envisagé :

  • la SCI sera à privilégier pour la location nue,
  • la SARL de famille est plus adaptée à la location meublée.

Régime fiscal de la société

Impôt sur le revenu

 

Dans ce régime, le résultat de la société est imposé à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au niveau des associés, à proportion de leur participation au capital de la société. La catégorie d’imposition dépend de la nature des revenus perçus par la société :

  • Les revenus de location nue d’une SCI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
  • Les revenus de location meublée d’une SARL de famille sont imposés des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Ce dernier régime offre l’avantage de permettre l’amortissement du bien loué meublé. Toutefois, depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits du résultat viennent en majoration de la plus-value imposable lors de la revente.

 

Impôt sur les sociétés

 

Les associés ont également la possibilité de choisir l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce régime, le traitement fiscal des revenus est identique pour la location nue et la location meublée. La société amortit le bien loué dans les deux cas. C’est la société qui règle l’impôt en cas de bénéfice.

Les associés ne sont personnellement imposés que s’ils prélèvent les résultats de la société sous forme de dividendes.

En revanche, le traitement fiscal de la plus-value à l’IS est très différent et occasionne souvent une imposition lourde lors de la revente.

La forme juridique et le régime fiscal de la société doivent être déterminés en amont de la réservation du bien, car cet évènement marque le début des obligations déclaratives (voir « Obligations déclaratives spécifiques au LLI ») et des démarches de création de la société (rédaction des statuts, immatriculation au RCS, etc.).

Statut social du gérant

 

La direction d’une SCI ou d’une SARL de famille est confiée à un ou plusieurs gérants. Le gérant est souvent choisi parmi les associés, mais il est également possible de nommer une personne extérieure à la société.

Sur le plan social, le gérant d’une SCI relève du régime des travailleurs non-salariés (TNS) uniquement s’il perçoit une rémunération au titre de ses fonctions. La rémunération du gérant d’une SCI patrimoniale étant l’exception, le gérant ne paie généralement pas de cotisations sociales.

Dans une SARL de famille, le critère d’assujettissement aux cotisations sociales n’est pas l’existence d’une rémunération, mais le pourcentage de détention du capital. Si le gérant détient la majorité du capital (50% + 1 part), il sera redevable de cotisations sociales, y compris s’il ne perçoit aucune rémunération. Les cotisations sont calculées sur sa quote-part dans le résultat de la SARL. En cas de résultat déficitaire ou nul, le gérant est redevable d’un montant minimum de cotisations d’environ 1 300 € par an.

La participation au capital du gérant est évaluée en prenant les parts détenues en pleine propriété ou en usufruit par le gérant, son conjoint ou partenaire de PACS et ses enfants mineurs non émancipés. En présence de plusieurs gérants, le caractère majoritaire est apprécié en cumulant les parts détenues par l’ensemble des gérants.

 

Investir en EURL

 

L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) est une SARL avec un seul associé. Les règles de la SARL lui sont donc applicables :

  • Imposition des revenus de l’EURL au niveau de l’associé unique (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) et option possible pour l’impôt sur les sociétés.
  • Le gérant associé est redevable des cotisations sociales TNS (minimum 1 300 € par an).
  • Structure pour la location meublée.

B. Investissement dans le secteur intermédiaire

Le secteur intermédiaire désigne le segment locatif positionné entre le logement social et le marché libre. Il s’adresse à des ménages disposant de revenus trop élevés pour le social, mais insuffisants pour supporter les loyers du privé, notamment en zones tendues.

Pour être éligible au dispositif, l’investissement doit porter sur un logement neuf ou réhabilité répondant à des critères précis :

  1. Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire.
  2. Il doit faire partie d’un ensemble immobilier comprenant plus de 25% de logements sociaux.
  3. Il doit être situé dans une zone géographique où l’offre de logements abordables est insuffisante (par exemple : zones A, A bis ou B1).

C. Types de locations éligibles

Le dispositif « LLI » est réservé aux locations exonérées de TVA.

Sont donc éligibles :

  • les locations de logements nus, ainsi que
  • ainsi que les locations meublées.

Les activités de parahôtellerie (locations meublées assorties de services para-hôteliers tels que le petit-déjeuner, le ménage, la fourniture de linge, etc.) ne sont pas éligibles au dispositif « LLI ».

D. Plafonnement des loyers et des ressources du locataire

Montant du loyer

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser certains plafonds, qui varient selon le type de location réalisée :

  • Location nue: il s’agit des plafonds du dispositif Pinel (plafonds de loyers pour les baux conclus en 2025).
  • Location meublée: les plafonds du dispositif Pinel sont majorés d’un montant forfaitaire correspondant à la location des meubles (51,63 € pour un studio ou T1 bis, augmenté de 15,08 € par pièce supplémentaire).

Ressources du locataire

Le locataire doit être une personne physique, dont le revenu fiscal de référence est inférieur aux plafonds du dispositif Pinel (plafonds pour les baux conclus en 2025). Les ressources du locataire sont appréciées à la date de conclusion du bail.

E. Obligations déclaratives spécifiques au LLI

Les investisseurs « LLI » ont l’obligation de déclarer certaines informations à l’administration dès la signature du contrat de réservation (si acquisition en VEFA), puis de les actualiser tout au long de l’investissement.

Doivent notamment être déclarés :

  • l’identité du maitre d’ouvrage et de l’acquéreur des logements
  • la localisation, la nature et les caractéristiques générales de l’opération
  • les informations relatives au permis de construire
  • le suivi de l’opération jusqu’à la livraison
  • la vente des logements « LLI »

La déclaration est dématérialisée et accessible sur le site demarches-simplifiees.fr.

Avantages fiscaux

A. TVA réduite à 10% lors de l’acquisition

L’acquisition d’un logement neuf est, en principe, soumise à la TVA au taux de 20%. Dans le cadre du dispositif « LLI », les investisseurs bénéficient d’une TVA réduite à 10%. Cela représente une économie de 8,33% au moment de l’acquisition.  

En contrepartie de cet avantage, les investisseurs ont l’obligation de louer le bien pendant 20 ans dans le cadre du dispositif « LLI ». En cas de non-respect de ces engagements, le taux réduit sera remis en cause et les investisseurs devront régler un complément de TVA correspondant à la différence avec le taux normal de 20 %.

Ainsi, les investisseurs sont tenus de respecter l’ensemble des conditions du dispositif « LLI » pendant 20 ans. De même, ils ne peuvent pas arrêter la location du bien, pour occuper le bien par exemple.

De même, la vente du bien dans le délai de 20 ans entraînera la perte du bénéfice de la TVA réduite à 10 %. Toutefois, une dérogation permet la cession de jusqu’à 50 % des logements éligibles au dispositif « LLI » entre la 11ème et la 16ème année. À partir de la 17ème année, la revente est autorisée sans restriction. Par conséquent, les investisseurs « LLI » devront, dans la plupart des cas, attendre la 17ème année avant de pouvoir revendre leur bien sans remise en cause des avantages fiscaux.

Le dispositif « LLI » constitue un investissement immobilier sur le long terme. Il nécessite un suivi rigoureux tant au niveau du respect des conditions d’éligibilité, que des obligations déclaratives.

B. Bénéfice d’un crédit d’impôt pendant 20 ans

La société a droit à un crédit d’impôt égal au montant de la taxe foncière relative à l’investissement « LLI ». Ce crédit d’impôt est imputable sur l’impôt sur les sociétés ou immédiatement remboursable si la société n’est pas redevable de cet impôt. En contrepartie, la taxe foncière payée par la société n’est pas déductible du résultat.

Ce crédit d’impôt s’applique pendant une durée maximale de 20 ans. En cas de sortie anticipée du dispositif « LLI », les crédits d’impôt déjà obtenus par la société restent acquis et ne sont pas remis en cause.